• PLU de Hyères

    PLU Hyères: Participation à l’enquête publique

    Participation à l’enquête publique en mon nom et au nom du Groupe Local EELV du Pays hyérois. Voir aussi le conseil municipal du 4 mai 2016.

    Monsieur le Président de la commission d’enquête

    En tant que conseillère municipale écologiste de la ville d’Hyères, et ayant suivi de très près l’élaboration de ce PLU, je vous prie de bien vouloir prendre en considération mes remarques suivantes :

    Sur le fond :

    Quand le conseil municipal, lors du conseil du 27 juin 2014, a défini les objectifs pour l’élaboration du PLU, la vision stratégique du développement territorial était clairement énoncée au regard de la hiérarchie des huit points donnés :

    Assurer le développement touristique de la commune

    C’est le premier point qui apparait et c’est bien la priorité affichée de la politique municipale. Si la vocation touristique de la ville n’est pas discutable, elle est aussi un élément problématique en termes de consommation d’espaces et de ressources naturelles, de nuisances environnementales, de déplacements saturés. Le développement touristique aujourd’hui doit être qualitatif et non quantitatif. Il s’agit de mieux accueillir dans une optique de tourisme durable afin, entre autres choses, de préserver cette activité économique. Il est symptomatique que cet aspect ne soit pas évoqué dans le PADD où le tourisme n’apparait que dans un très court paragraphe (p. 21, 22) et où il n’est question que d’« améliorer l’offre hôtelière » par une montée en gamme. Quand on attendrait un tourisme responsable, durable et participatif, celui qui ne sera pas dévastateur pour l’environnement naturel et social , le PLU propose un tourisme de luxe avec marchandisation des sites et des paysages, privatisation des espaces, sans s’embarrasser des contradictions avec la préservation des terres agricoles comme par exemple la reprise du projet golfique à Ste Eulalie, ou encore la prise en compte des risques naturels (submersion marine) avec le projet de tourisme d’affaire au Ceinturon.

    Agir pour la préservation des espaces agricoles

    C’est le point n°4 des objectifs, couplé avec les espaces naturels. En bonne place parmi les objectifs, Le PLU annonce même une augmentation des terres agricoles de 110h. Mais c’est un leurre qui cache la destruction des terres agricoles à l’ouest de la ville où plusieurs OAP, sont prévues (la Bayorre, le Béal, l’Aufrène…), ou encore à St Martin des Loubes, avenue Jean Moulin, ou à la Fonts des Horts… Les terres agricoles gagnées le sont sur des zones naturelles à flanc de colline et il s’agit bien souvent de régulariser un état de fait. Mais si cette récupération de terres agricoles, aux Borrels et dans la vallée de Sauvebonne, ne pose pas de problèmes de fond, cela ne peut servir de caution à la disparition des terres agricoles à l’ouest de la ville car la qualité agronomique de ces espaces n’est pas équivalente. A flanc de collines on ne pourra planter que de la vigne quand les terres de la Bayorre, St Martin des Loubes ou la Font des Horts sont propices au maraichage. L’extension urbaine se fait donc au dépend de la terre nourricière, celle qui permet les circuits courts pour une alimentation de qualité. Cela obère tout projet de suffisance alimentaire quand on sait que c’est un défi actuel auquel les populations citadines doivent répondre. A Hyères on ne se nourrira plus que de vins et de fleurs…
    Il n’y a aucune volonté politique dans ce PLU de soutenir et développer les zones de maraichage, ni même de permettre des jardins partagés.

    Organiser les modes de déplacements et de transports

    Point n°8, cet objectif arrive en fin de liste alors que l’étendue de la commune fait des déplacements une problématique importante. On se paie de mots dans le PADD (p. 14) quand on évoque les mobilités douces : on cherche vainement les emplacements réservés pour créer des pistes cyclables concernant les déplacements du quotidien (seul le littoral, à vocation touristique, est évoqué). Pas de parking de délestage prévu non plus à l’ouest de la ville (la Bayorre), ni à l’est (Moulin Premier), afin d’éviter aux voitures de pénétrer en ville grâce à des transports en commun efficaces. Il manque également un nouveau franchissement de l’avenue Ritondale pour les piétons et les vélos au niveau de la Burlière, pour accéder à l’OAP des Rougières. Au regard du nombre de logements prévus (1000) cela se justifierait grandement et serait parfaitement intégrable financièrement par un opérateur.

     

    Sur la forme :

    1°) On peut regretter le manque d’ambition du PLU en ce qui concerne la transition énergétique. Pourtant le règlement p. 24 fait référence à la  Règlementation Thermique 2012 avec une Cepmax (consommation énergétique primaire maximale) minorée de 10%. Sauf que dans les dispositions applicables aux différents zonages, ce qui correspond aux obligations imposées en matière énergétique et environnementale, soit tous les articles 15, il est invariablement précisé : « non règlementé ». Voilà qui au niveau de la forme risque de poser problème et laisse présager des recours.

    Ensuite les termes mêmes des dispositions générales n’imposent pas finalement d’obligation de résultats : il suffira à l’aménageur de dire « on a étudié la possibilité de production d’énergie renouvelable, mais ça n’a pas été réalisable parce que… » et il sera exonéré. (p.24 du règlement = …sauf impossibilité technique démontrée ou imposée)

    Enfin la RT2012 est déjà obsolète même si aujourd’hui c’est elle qui s’impose : elle va bientôt laisser la place à la Règlementation Bâtiment Responsable 2020 (RBT2020) qui élargit les exigences environnementales.
    On voit donc que les projets immobiliers RT 2012 sont voués à une obsolescence accélérée prévisible, avec le risque que cela représente pour les investisseurs.

    Notre adhésion à la Charte du PN de Port Cros devrait pourtant nous inciter à promouvoir de façon active, volontaire et exemplaire le développement durable.

    2°) Ce PLU s’appuie sur le PEB validé en avril 2015 alors qu’il avait fait l’objet d’un avis défavorable de la part de la commissaire enquêteur. En effet, la sous-estimation de l’activité de la BAN, la non prise en compte de l’extension de l’aéroport ainsi que le choix de la courbe Lden57 manifestaient un parti pris d’urbanisation dans certains secteurs (le Ceinturon, les Salins) alors que le PEB aurait dû avant toute chose permettre d’éviter que de nouvelles populations soient exposées aux nuisances sonores générées par l’activité de l’aéroport. Un recours a été d’ailleurs été fait, toujours en instance.

    Les points noirs :

    Projet golfique à Ste Eulalie

    Un projet de golf a déjà été retoqué en 2007. Les mêmes causes produisant généralement les mêmes effets (le petit barrage au-dessus présente toujours le même risque) et la loi sur l’eau s’étant depuis durcie, on comprend mal pourquoi ce projet ressort des cartons. Car si la surface golfique a diminué au fil du temps et des projets, la surface constructible elle, a doublé entre le PLU de 2011 et celui de 2016.

    Ce projet golfique est un non-sens écologique et une réelle menace pour l’agriculture et l’urbanisation de ce secteur.

    Un non-sens écologique parce que :

    • Ste Eulalie est un espace naturel remarquable dont la moitié est classée en zone Natura 2000 du massif des Maures. Il est situé sur la Trame Verte et Bleue. Dans le rapport de présentation p 404, il figure dans un espace cartographié comme espace de « maintien et renforcement des continuité ». Le hameau nouveau projeté ainsi que l’espace golfique fragmenteront cet espace, en complète contradiction avec l’objectif de continuité écologique.
    • Le projet est concerné dans sa totalité par un périmètre de ZNIEFF de type II et devrait donc faire l’objet d’une protection.
    • C’est une zone hydrologique sensible, située dans la plaine alluviale du Gapeau. L’imperméabilisation de plusieurs hectares (bâtiments, voiries, aires de stationnement), ne peut qu’accroître les risques d’inondations de ce secteur, déjà très menacé.
    • Ste Eulalie est dans le périmètre éloigné des zones de captages qui alimentent Hyères en eau potable. Une partie des tonnes de fertilisants nécessaires au golf se retrouvera à terme dans la nappe, augmentant le taux de nitrates (la commune est déjà classée dans la zone vulnérable aux pollutions par les nitrates (arrêté régional 12-290 du 18/12/2012).
    • Le golf consommera annuellement la quantité d’eau d’une commune de plus de 5000 habitants. En période de sècheresse se sont 2700m2/jour (chiffres du projet de 2001) qui seront prélevés sur l’eau du Canal de Provence alors que celui-ci devrait assurer en priorité l’irrigation agricole, voire l’alimentation en eau potable des Varois. Le changement climatique ne fera qu’accentuer le problème. Quelle articulation est prévue avec le SDAGE pour ce grand consommateur d’eau ?
    • Ste Eulalie est au cœur du réseau Jaune vert Bleu du SCOT qui lui affecte un objectif de préservation et de valorisation.

    Une menace pour l’agriculture et l’urbanisation de ce secteur parce que :

    • Ste Eulalie est un secteur agricole à forte valeur agronomique, c’est d’ailleurs ce que relève la CA83 qui souhaite que ces terres restent à vocation agricole
    • Le projet de golf impacte 55ha de vignes en AOC Côte de Provence.
    • Le maintien en zone A d’une petite parcelle afin de maquiller un projet de golf en projet d’agrotourisme ne trompera personne. C’est le mariage de la carpe et du lapin.
    • C’est une entrée de ville dont la qualité paysagère est à préserver
    • La création d’un hameau nouveau permettra par la suite, grâce à la possibilité qu’offre la loi littoral d’une continuité d’urbanisation, d’urbaniser la rive Est du Gapeau (dans le prolongement du Moulin Premier et le l’Oratoire).
    • L’expérience de Val Cros devrait nous rendre très prudent : les golfs ne sont bien souvent que des prétextes à l’urbanisation.


    Nous émettons donc le même avis défavorable sur ce projet que la chambre d’agriculture, l’INAO, le CDPNAF et l’Etat. Nous demandons que Ste Eulalie, avec les Borrels et la vallée de Sauvebonne, deviennent des Zones Agricoles Protégés (ZAP). Ste Eulalie pourrait devenir un centre d’expérimentation et d’enseignement agricole promouvant l’agriculture biologique et la permaculture ce qui serait plus en phase avec le développement d’une ville durable.

     

    Le Ceinturon

    Il est surprenant d’observer au niveau du Ceinturon une zone UGb, qui était UGb-br au POS (= destinée aux Camping et bungalows) avec des contraintes d’isolation acoustique pour les constructions, et qui était UGb au PLU de 2011 (=destiné aux activités de camping, cos à 0.10). Cette zone UGb devient constructible (hôtel et village de vacances, interdiction des campings et bungalows), sans contrainte d’isolation acoustique (grâce au choix de de la courbe Lden55 au PEB). Elle autorise une hauteur de 9m et une emprise au sol de 20%. Elle se situe pourtant en zone moyenne et forte de submersion marine. Egalement dans ce quartier ou l’urbanisation est extrêmement diffuse, la loi littoral devrait empêcher toute construction nouvelle.
    Le projet d’hôtel de tourisme d’affaire sur cette zone parait donc complètement incongru.
    Arromanche

    Aujourd’hui parking de délestage afin de permettre l’accès au port avec des navettes, la zone devient Nsl. Pour quel projet de loisirs ? Se défaire de cet espace en tant que parking obère le futur Plan de Mobilité Durable prévu dans le cadre de l’OGS. De plus cet espace est une entrée de l’OGS qu’un équipement de loisirs pourrait dégrader d’un point de vue paysager. On observe également qu’une partie de cette zone est recouverte d’une pinède, classée EBC au POS et donc déclassée au PLU. De plus, au niveau écologique, « la sensibilité globale du site est jugée importante au regard de la biodiversité et des risques » (p. 156 du rapport de présentation).
    Nous demandons à ce que la totalité de la pinède actuelle soit mise en EBC, ce qui correspondra à l’esprit de l’OGS.

    L’Almanarre

    Une zone UEg fait son apparition, bordée de zones N à l’ouest et au nord et d’une zone UEc à l’Est. Elle autorise une emprise au sol de 10% et une hauteur de 7m, la démolition des constructions existantes avec une majoration de 30%. De plus elle autorise des constructions destinées à l’industrie, à l’artisanat, à la fonction d’entrepôt…
    La loi littoral devrait protéger cet espace, au moins dans la bande des 100m à compter du rivage. Mais c’est alors la forêt qui va disparaitre. Il n’est pas raisonnable de poursuivre ainsi l’urbanisation du littoral.

    Emplacement réservé n°144 pour la création d’un parking : en partie sur le cordon dunaire à préserver, cet emplacement doit être réduit.

    Les OAP à l’ouest

    On avait l’aberration architecturale du Floréal, cet immeuble ayant fait irruption dans un paysage bucolique et semblant vouloir « manger la route ». On poursuit donc avec l’OAP de la Bayorre une urbanisation avec du collectif dense qui, s’il est un peu moins haut, se fait toujours en alignement sur rues, avec les balcons (des futurs logements sociaux ?) au ras de deux routes très passantes, dangereuses et bruyantes!  Cette zone OAP mériterait un projet cœur de quartier plus intégré, entre rural et urbain, avec un parti d’aménagement bioclimatique et paysager qui contribuerait à diminuer sensiblement l’impact visuel du Floreal, plutôt que cette volonté de parti d’alignement urbain qui l’amplifie.

    La ceinture verte à préserver à l’ouest de la ville sera-t-elle un vœu pieux ? Car les OAP du Béal et de l’Aufrène semblent présager les coups d’après. Ce sont ici de belles terres agricoles qui sont utilisées, et qui ne peuvent, elles, être compensées en gagnant sur des zones naturelles à flanc de collines aux Borrels ou à Sauvebonne. Ce sont des terres fertiles qui pourraient voir se développer du maraichage pour nourrir nos concitoyens. Combien d’années reste-t-il avant que l’urbanisation ne se fasse ainsi jusqu’à St Gervais,  s’il n’y a pas une volonté politique forte de préserver le foncier agricole et d’aider à s’installer de jeunes agriculteurs, notamment sur ces terres en friches?
    Nous demandons la suppression des OAP du Béal et de l’Aufrène et le retour de ces espaces en zone A.

    OAP du Palyvestre

    Il est grand temps de se pencher sur cette zone abîmée, autant au niveau écologique qu’esthétique. Nous applaudissons à l’annonce de la restauration des zones humides, mais nous nous inquiétons du fait que ce projet ne permet plus la continuité écologique de la zone ZNIEFF avec Le Redon, en particulier avec un zonage devenu constructible entre ces deux zones humides, et avec la création d’une desserte automobile traversante Nord-Sud qui parait inutile vu le nombre d’accès prévus. Ensuite ce périmètre de réflexion OAP nous parait trop limité en espace : on a oublié de l’étendre aux zones agricoles adjacentes en friche à l’Est, réceptacle d’un important réseau d’eaux pluviales incontrôlées pouvant polluer la zone humide, et auxquelles on aurait dû ajouter la station d’épuration et la déchèterie pour raisonner de façon plus « circulaire ». Nous insistons sur le fait de ne pas hypothéquer l’avenir et de réserver des terrains  autour de la station d’épuration et de la décharge afin de pouvoir intégrer les éco-technologies éprouvées, à la fois pour restaurer les zones humides, traiter les sols de la décharge ou encore envisager une épuration tertiaire des eaux de la ville qui aurait pour effet de diminuer voire de supprimer leur rejet  en mer. Concernant le Palyvestre nous prenons tout de même note que les prescriptions nouvelles contribuent à légaliser des installations existantes souffrant d’illégalité (zone UGd).

    OAP les Rougières

    Sur cette zone sensible, à la limite des zones inondables et aujourd’hui en friche, il va falloir être très prudent quant à l’artificialisation des sols. C’est pourquoi un éco quartier semble souhaitable afin que toutes les contraintes environnementales soient bien prises en compte. Il est important également, afin de conserver un maximum de terres agricoles mais aussi de limiter le bétonnage du lieu, d’introduire dans l’OAP un projet agricole, sous forme par exemple de jardins partagés ou de maraichage de proximité.

    Nous suggérons également  de prévoir un nouveau franchissement de l’avenue Ritondale pour les piétons et les vélos. Au regard du nombre de logements prévus (1000) cela se justifierait grandement et serait parfaitement intégrable financièrement par un opérateur.

    OAP des Salins

    Est-il vraiment opportun et prudent de réaliser des logements dans une zone de submersion moyenne ? Quant à la définir comme une zone de crue faible, comme l’indique la cartographie du TRI, tel un îlot dans la zone de crue forte, on peut s’interroger. Autre problème, esthétique celui-là, les bâtiments auront 4 étages. On est dans la continuité du bétonnage du front de mer aux Salins dans cette zone UD. Dernière remarque : quels transports en commun sont prévus pour accompagner cet accroissement de la population aux Salins?
    Nous demandons une réduction de ce programme avec seulement du R+3.

    OAP de la Font des Horts

    Outre le fait que cette OAP permet l’urbanisation d’une zone agricole de qualité, on peut s’inquiéter d’un développement de l’urbanisation dans ce secteur (voir également l’OAP sur Costebelle et la zone UDa), sans que soit prévu d’adapter la voirie à l’accroissement des déplacements. Pas de zones réservées pour les déplacements doux dans ce secteur, entre la presqu’île et le centre-ville. Pourtant s’y trouvent un lycée et des équipements sportifs dont un vélodrome !
    L’urbanisation de ce secteur se fait dans la zone D du PEB, donc sans contrainte d’isolation acoustique, quand le choix plus protecteur de la Lden57 l’aurait mis en zone C. On sait pourtant que les nuisances sonores des activités de la BAN sont particulièrement vives sur tout ce versant de colline, les habitants se plaignant régulièrement. C’est donc un nombre encore plus important de personnes qui vont être exposées à ces nuisances.
    Nous demandons le renoncement à cette OAP et le maintien de cet espace en zone A.

    OAP de Costebelle

    Il est surprenant que l’option soit prise de non-mixité sociale sur cette OAP. Il ne peut y avoir aucune justification à un tel choix. D’autant que la tendance est de faire toujours plus de logements sociaux là où il y en a déjà, ou encore de justifier la consommation de terres agricoles pour répondre aux exigences de l’Etat en matière de logements sociaux.
    Nous demandons une part de logement social dans cette OAP.

    A signaler dans ce secteur également le terrain militaire classé UM où se situe actuellement l’observatoire et que l’armée voudrait voir passer en UEe pour le valoriser puisqu’elle compte s’en défaire. Se situant sur une crête, la préservation de la qualité paysagère impose que ce secteur ne soit pas urbanisé.
    Nous demandons qu’il soit intégré à la zone NL qui le borde sur ses faces nord et nord/ouest.

    La Servitude de Mixité Sociale n°1 (Barbesant)

    Il s’agit d’un terrain située dans le triangle de l’avenue L. Ritondale et l’impasse Barbesant. Nous sommes sur une voie bruyante de catégorie 1, c’est à dire avec un niveau sonore de référence supérieur à 81db le jour et 76db la nuit, sur une distance de 300m à partir de la route.
    C’est là que l’on veut faire vivre 61 familles sous le prétexte qu’il faut des logements sociaux. Le programme prévu ici en prévoit 100%.
    A la pollution sonore s’ajoute bien sûr une piètre qualité de l’air. Il est choquant que l’on puisse décider d’installer des personnes dans un tel inconfort.

    Le règlement du futur PLU a classé cette zone eu UD, avec une emprise au sol de 35% et une hauteur de 15M. Pourtant, au sud de cette SMS, ne se trouvent que les villas avec jardin.
    Aujourd’hui jardin public, cet espace est une entrée de ville qui participe à la qualité paysagère de l’avenue Ritondale. Avec un immeuble, de plus isolé, de 4 étages, cette entrée de ville risque d’être défigurée.

    Nous demandons que cette SMS soit supprimée et que ce terrain garde sa destination de jardin public

    Les zones humides

    Seules les principales apparaissent dans le rapport de présentation (p. 88 – les salins des Pesquiers et les vieux Salins), alors que d’autres espaces humides en eau douce jouent un rôle majeur avec des fonctions hydrologiques (les milieux humides sont des « éponges naturelles » qui reçoivent de l’eau, la stockent et la restituent), des fonctions physiques et biogéochimiques (ce sont aussi des « filtres naturels » des bassins versants qui reçoivent des matières minérales et organiques, les emmagasinent, les transforment et/ou les retournent à l’environnement); et enfin des fonctions écologiques (les conditions hydrologiques et chimiques permettent un développement extraordinaire de la vie dans les milieux humides). Ces zones humides sont le Palyvestre, Arromanches, la Lieurette, Macany, l’Ayguade, la ripisylve du Gapeau… Il est primordial de préserver ces zones de toute urbanisation afin de lutter au mieux contre le changement climatique dont elles contribuent à atténuer les effets.

    L’habitat participatif

    Le PLU fait l’impasse sur l’habitat participatif: c’est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, afin de participer à la conception de leurs logements, avec des espaces destinés à un usage commun. Elles peuvent ainsi construire ou acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation. La loi Alur a prévu ce cas de figure qu’on appelle aussi « la troisième voie du logement », entre propriété et location. Voilà qui est profondément moderne : en plus d’être une coopérative d’habitants, l’habitat participatif engendre également une mixité sociale et générationnelle.
    Nous demandons que pour chaque OAP une part soit prévue pour l’habitat participatif.

    Un point positif :

    Ile du Levant

    Le classement en zone N de Héliopolis est intéressant car il permet une protection du site tout en autorisant de façon limitée des aménagements.

     

    En vous remerciant pour votre écoute, je vous prie d’agréer, Monsieur le Président de la commission d’enquête, mes sincères salutations

    Brigitte del Perugia

    Note :
    Je me permets, pour votre information, de vous donner ci-dessous quelques éléments sur le PEB de la ville de Hyères

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